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如何认定房屋租赁合同纠纷中装饰装修物的现值损失

2019-11-01 15:06:32 | 吴丁亚 | 2人浏览 | 0人评论

 

第九条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 

 

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

 

本条司法解释第二款规定对于附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由出租人和承租人按照无效合同的过错分担现值损失。因此,正确理解本条含义,还必须了解什么是装饰装修物现值损失、为什么在房屋租赁合同无效时,应按现值分担损失。

 

所谓装饰装修物的现值损失,是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短,只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时,对该装饰装修的实际使用时间,即按照承租人已使用的时间予以折旧,而不能考虑按照租赁期限进行分摊。一般而言,在房屋租赁合同被确认为无效时,承租人对租赁房屋的装饰装修已实际使用一定的时间,故无论是折价补偿或按过错分担损失,均应按装饰装修折旧后的现存价值确定。如果该装饰装修未经过利用贬损,则相当于装饰装修价。

之所以在房屋租赁合同无效时,出租人和承租人应按装饰装修现值损失分担,是因为在房屋租赁合同无效的情况下,出租人和承租人关于租赁房屋的约定全部无效,其中包括租赁期限。因而不能按照原约定的租赁期限分摊装饰装修费用,同时,在确认房屋租赁合同无效时,承租人可能已实际使用了租赁房屋,因而也不能按照承租人实际投入的装饰装修费用确定合同无效时装饰装修价值。基于上述考量,我们认为,在房屋租赁合同被确认无效或者撤销时,无论是折价补偿还是分担损失,都应按承租人使用时间折旧后装饰装修尚存的实际价值确定。

 

司法实践中,对于附合的装饰装修物价值的认定,常用的方法有:

 

(1)费用支出法,即承租人装饰装修实际支付的费用;

 

(2)支出费用年度分摊法,即根据合同约定的租期,将支出费用平均分摊,计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值;

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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用

作者:最高人民法院民事审判第一庭

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(3)现存价值法,即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。

 

我们认为,在处理无效的房屋租赁合同引起的装饰装修纠纷时,采取第一种方法,以承租人实际支付的装饰装修费用,确定附合装饰装修物价值,没有考虑无效房屋租赁合同中,承租人实际使用时间,对于出租人有失公允;采取第二种方法,以出租人和承租人约定的租赁期限分摊装饰装修费用,没有考虑无效房屋租赁合同中,出租人和承租人约定的租赁期限也是无效的情况,以租赁期限分摊装饰装修费用对承租人则不公平;而采取第三种方法,以房屋租赁合同无效时,装饰装修物的实际价值确定。该方法较容易掌握,对于出租人和承租人双方也是公平的。实践中,确定无效房屋租赁合同附合的装饰装修物现存价值,一般采用鉴定方法。因此本条司法解释规定对于构成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由出租人和承租人按照无效合同的过错分担现值损失。

 

01

 

(二)关于金海城公司应否赔偿车之通公司装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有,不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,金海城公司对于车之通公司对涉案场地加建、改建的行为并未提出过异议,且其法定代表人在委托评估时亦在涉案场地加建、改建、装修前后对比照片上签名确认,据此一、二审判决认为金海城公司对车之通公司加建、改建的行为是知悉和默示同意的,并无不当。

本案诉讼之前,金海城公司、车之通公司分别与广州市华盟价格事务所有限公司签订《委托评估协议书》,委托该公司对涉案场地内的装饰、装修残值进行评估,评估结论书确认至2017年11月23日的残值为252661元。涉案场地已被拆除,一、二审判决综合上述评估结论书及双方的过错程度,酌定金海城公司向车之通公司赔偿50%的损失即126330.5元,并无不当。金海城公司主张评估结论书存在明显错误,但其并未提供充分证据推翻该评估结论,其主张不能成立。金海城公司在申请再审期间还提交了广州市土地开发中心有关工作人员的对话录音作为“新证据”,拟证明车之通公司自行拆卸板房等并转移至他处继续使用,上述证据的对话内容并无相应证据佐证,依法不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的足以推翻原判决、裁定的新证据。

 

02

 

无效房屋租赁合同涉及装饰装修物的处理,应根据出租人的需要程度和可利用价值,结合过错责任分别对待,出租人过错的,由出租人补偿承租人的装饰装修损失,其中,对于未形成附合的,损失主要包括装饰装修的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受至的其它损失;对于形成附合的,该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存的价值。故赣商投资公司主张已形成附合的装饰装修物、未形成附合的装饰装修物全部由上诉人赔偿有失公正,即便是计算装修费用,也应当按照被上诉人使用过的年限进行折旧的理由,不能成立。

 

3、本院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有。关于装饰装修物联合村居委会同意接受使用,应按现值折价归联合村居委会所有。华尔达公司主张装饰装修损失250万元,但是根据其提供的证据能够证明150余万元,联合村居委会对此认可,其他部分华尔达公司未能提供证据证明,因华尔达公司不能提供相关图纸,而且装修户对房屋进行了二次装修,如何鉴定区分存在困难。因无法通过实物鉴定的方式确定现值,考虑到华尔达公司已实际使用了一段时间,原审法院酌定按照华尔达公司的投入数额的70%即1054527.80元折价归联合村居委会所有。因联合村居委会同意对附合的装饰装修物利用,不需要对装饰装修物进行拆除,也不存在按照双方的过错分担现值损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,区分不同情况以装饰装修物残值作为计算损失的依据。联合村居委会主张应当按照华尔达公司投入的装饰装修物价值根据使用年限进行摊销计算实际剩余价值是合同解除时的认定标准,而本案租赁合同无效,对于出租人同意利用的已形成附合的装饰装修物应当折价归出租人所有,联合村居委会的上诉主张没有法律依据。

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