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不满五年经济适用房的买卖合同是否有效?

2020/7/2 21:22:27 | 李诗怀 | 0人浏览 | 0人评论

经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。


《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)规定:经济适用住房购房人拥有有限产权,不得用于出租经营;购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易;购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应交纳土地收益等相关价款,取得完全产权。


现实生活中,一些人就未满5年的经济适用房签订了买卖合同,买受人也已实际入住,事后双方发生纠纷,往往是出卖人诉至法院要求确认买卖合同无效。


而法院对于审理该类案件认识并不统一,认定有效的理由是:禁止5年内转让,属于管理性的规定,而非法律、行政法规关于效力的强制性规定,一定期限内禁止转让,仅是过户受到限制,物权能否变动并不影响合同的效力。认定无效的理由是:违反法律、行政法规关于5年内不得上市交易的禁止性规定的合同无效,且未满5年签订的合同,规避了国家经济适用房管理制度,破坏经济适用房管理秩序,进而损害了国家和社会公共利益,因而应当认定无效。


而《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第六条规定:相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。 出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。 


由此可见,购买不满五年的经济适用房,法律风险是显而易见的。




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