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《民法典》中的“居住权”,并非你原以为的“居住权”,必将深刻影响每个人的生活

2020/6/24 16:29:14 | 李诗怀 | 0人浏览 | 0人评论

解读《民法典》(2021年1月1日起开始实施)关于“居住权”的条文,主要内容是:

1、居住权是法律新增的一项用益物权;

2、居住权是对他人住宅的占有、使用的权利;

3、居住权原则上是无偿的,除非约定为有偿;

4、居住权不得转让、继承;

5、设立了居住权的房屋原则上不得出租,除非约定了可以出租;

6、居住权设立方式:书面合同约定、或遗嘱;

7、居住权设立的必要条件:向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。


以上解读,绝对是提炼出来的“干货”,也许有人仍觉得抽象、难懂,那么,我们结合现实生活,举例来说。


苏大强和保姆小蔡日久生情,两人登记结婚,传统观念认为,二人是夫妻了,小蔡自然对苏大强的房屋有了居住权,然而这并非《民法典》意义上的居住权。法定的居住权,必须以书面合同或遗嘱的方式设立、并在登记机构进行居住权登记,方为有效。


又假如,保姆小蔡对苏大强精心照顾,感动之余,苏大强就想对小蔡做点儿什么。和小蔡结婚?把房产遗赠给小蔡?肯定都不行,那样的话,子女何止是强烈反对,自己有生之年恐怕都没有好日子过了、死后也可能被子女刨坟;但又不忍心在自己死后保姆小蔡流离失所。于是,苏大强想到一个主意:让保姆小蔡终身享有对其房屋的居住权。


如在《民法典》实施前,即便苏大强和小蔡签订了“居住权”的书面合同,或者苏大强留有遗嘱,写明小蔡终身对其房屋享有“居住权”,但由于之前法律没有规定“居住权”,尽管苏大强在合同或遗嘱中也写的是“居住权”,却不是法律概念,所写的“居住权”,也只能是“居住、使用的权利”,而“居住、使用的权利”≠《民法典》中的“居住权”。


在这种情况下,苏大强去世后,其子女继承到该房屋的所有权,可以所有权人的身份,要求小蔡腾房;或者其子女继承到该房屋后卖掉,新的房主要求小蔡腾房。如上所述,苏大强生前所承诺给小蔡的居住权,因为没有法律依据,不能对抗所有权,故小蔡只能无奈腾房。可能的结果是,因未能保证小蔡对该房屋居住、使用的权利,苏大强的子女应该给予其一定的赔偿或补偿。


而《民法典》实施后,苏大强赋予保姆小蔡的居住权,在履行了居住权登记手续后,就合法设立了。依法设立的居住权,居住权人(小蔡)即享有对该房屋绝对的占有、使用的权利,而包括房屋的所有权人(苏大强、或之后继承到该房屋的苏大强子女、或者该房屋的其他任何买受人)在内的一切人,均不能妨害小蔡对该房屋的居住、使用,除非居住权消灭(如果约定了居住权的期限,则期限届满时居住权消灭;如约定小蔡终身居住或未约定期限,则在小蔡死亡时居住权消灭)。


当然,小蔡取得的居住权是不可以转让给他人的,也不得出租该房屋。


在以后,“居住权”介入人们的生活,不仅仅是以上方面。


比如,苏大强空有一套房屋,而晚年生活没有保障(没有养老金或养老金不能保障正常生活、又没有子女或虽有子女但子女未能履行赡养义务),卖房吧?有钱养老了但没房住了;不卖房吧?有房住但没钱养老。以后好了,可以把房子卖给专门的机构,换回一部分养老钱,另一部分抵作自己有生之年对房屋的居住权,如此就可以安心养老,完美。


再比如,苏大强把自己的房子卖掉,卖房款用于支援儿子苏明成买房,所买的房屋写在苏明成名下,为防止苏明成夫妇日后对其反目、不孝,就完全可以要求在该房屋上为其设立居住权。就算苏明成夫妇擅自将该房屋卖掉,苏大强依法享有的对该房屋居住、使用的权利,仍然不受任何人妨害。


抑或者,苏大强与保姆小蔡结婚后,因种种原因,又离婚,因小蔡离婚后居无定所,在小蔡要求下,苏大强给其设立了三年或五年的居住权。在这个期限内,无论苏大强是否卖掉房屋,任何人均无权妨害小蔡的居住权。


而对于公租房、廉租房的承租人来讲,如引入“居住权”制度,则更为安心了。因租赁合同取得的居住使用权利,属于债权,不能对抗出租人出于所有权的物权。而设立居住权后,则有了不受他人干涉的、绝对的居住使用的权利。


另外,“居住权”制度也必然直接影响到二手房的买卖。对于买房者而言,购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况, 还应注意查询房屋是否登记有居住权。


附:《民法典》(2021年1月1日起开始实施)关于“居住权”的条文

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。




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